Что такое ТСЖ и как его организовать
Определение ТСЖ
Зачем нужно тсж?
Представьте себе, что у вас обыкновенный дом с обыкновенными подлвалами, которые выходят на обыкновенную улицу, и в котором есть обыкновенный магазин. В том случае, если у вас чистые подъезды, по двору можно ходить не спотыкаясь о сугробы и не падая в колдобины, накатанные проезжающими автомобилями. Если уборщицы моют не только пол под лестницей в подъезде, но и панели и окна, если иждет текущий ремонт и дненг хватает на латагние крыши и установку пластиковых окон в подъезде. Если доходы дома на 30%: состоят из дополнительных (аренда, реклама) и только на 70% – из квартплаты жильцов, и если управляющая компания отчитывается перед вами хотя бы раз в год, а не раз в квартал, как полагается – ТОГДА ВАМ ТСЖ НЕ НАДО .
Обычно люди начинают забюоитьтся о ТСЖ, когда подъезд гряхный, двор неухожен, на скамейках сидят алкаши, фасад облезает, крыша требует ремонта или подвал затоплен канализацией, и что самое главное – никаких решений управляющая компания не предлагает. Она просто хочет ваши деньги.
Тогда жильцы делают следующее
Преимущества, которые дает ТСЖ жителям.
Примеры – это реальные дома, с реальными проблемами.
Пример 1. Дом стоит на оживленной магистрали, рекламное пространство –громадное. Управляющая компания не предлагает никаких усилий к его продаже или, что еще хуже, продает за 1/10 рыночной цены. В ТСЖ это был бы источник дохода, составляющий 2/3 от поступлений по квартаплате.
Пример 2. Старый дом, с мусоропроводом в квартирах. В доме находятся служебные помещения – например, мусоропровод. Они являются рассадником крыс и тараканов, от них идет холод и плохой запах в помещения первых этажей, они изношены, они часто засоряются, иногда они в засоренном состоянии поджигаются и горят. Их тушат водой, которая замерзает на морозе и превращается в монолит до весны. Если подъезд отказывается от муоропроводов, то сокращается плата, квартплата на 10%, прекращается разнос инфекций и освобождается 20 кв.м. площади, которую можно сдать в арендуи получать в пересчете на подъезд еще до 100% квартплаты.
Пример 3. Дом с большим подвалом, занятым деревянными кладовками. Кладовки размером 2х2 метра, т.е. 4 кв.м., находятся в крайне захламленном состоянии, там много горючего материала, регулярно туда находят путь бомжи, которые делают там свои гнезда. Если в подвале будет большой пожар, то Кроме того, любая серьезная авария в подвале не будет ликвидирована, поскольку будут мешать эти каморки. Поэтому было принято и реализовано решение, что каморки перестраиваются в ячейки площадью 1 кв.м. каждая,ч его вполне досаточно для заготовки трехсот килограммов овощей и сотни банок. Стенки ячеек делают из листового железа (профнастила), которые не опасен в пожарном отношении и весьма дешев. В подвале запрещается хранить пожароопасные материалы (тем более, что это –стандартное правило любого пожарного надзора, и после трагедию Перми, пожарники по всей России будут очень внимательно за этим следить. В Новосибирске за последний год произошло X пожаров в подвалах. Освободившееся пространство сдается в аренду организациям. Которые вынуждены будут внимательно следить за коммуникациями на их территории, поскольку в случае аварии именно они понесут максимальный урон.
Пример 4. Дом с большим двором около пивной в центре города. Скамейки постоянно заняты алкашами. Двор захламлен снегом. ТСЖ закрыло двор по периметру забором с воротами с домофоном (цена работы и материалов оказалась в два раза меньше тех предложений, которые есть на рынке). И теперь получает дополнительные деньги за то, что запускает на ночь парковаться машины из соседних дворов.
Пример 5. написать про неприватизированные площади.
Если так хорошо, то почему не организуют
Сложности
Сложности на этом пути следующие:
1) отношения с властями. Власти как правило связаны с управляющей компанией и будут держать ее сторону.
2) Отношения с управляющей компанией. Для нее потеря вашего дома – потеря бизнеса, и они будут сопротивляться изо всех сил. Учитывайте, что у управляющей компании есть большой опыт таких конфликтов, и она знает не только законные способы получить преимущество в конфликте, но и пограничные, такие как: подкуп части жильцов дома. Управляющая компания проходил суды, ее юристы имеют опыт работы с документами
3) Самая главная сложность – это не власть и не управляющая компания, это – отношения с жильцами дома. Убедить жильцов дома в необходимости ТСЖ одному человеку практически невозможно. Всегда будет оппозиция, всегда найдутся критики. Которые не вникая в суть дела, будут отмахиваться от любых предложений, типа « а знаем, все равно лучше не будет». Поэтому самое главная сложность – это организация инициативной группы людей, которые могут взяться за это дело, довести его до конца (до регистрации ТСЖ) и в дальнейшем контролировать работу ТСЖ.
Как их преодолевать
Убеждать людей
Убеждать власти
Юристы
Организация ТСЖ окажется неудачной, если у вас в доме нет юриста или человека, знакомого с юридическим подходом. Почему? Потому что на стадии проведения собрания все документы должны быть подготовлены безупречно, чтобы потом, когда недовольные вашим решением подавать иски в суды и заявления в милицию и прокуратуру,, вы могли бы спокойно работать. Не обращая внимания, а не бегать по инстанциям и собирать документы.
Юрисит должен
Юриста можно заменить частично, если пользоваться проверенным пакетом документов от ассоциации ТСЖ.
Дополнительные доходы
Поводы для склок
В любом доме при организации ТСЖ обязательно начнутся склоки. Причины этих склок – борьба амбиций, ибо обязательно найдется несколько человек, которые считают, что именно они достойны быть во главе ТСЖ. Каждый из этих людей сформирует свою команду из своих друзей и знакомых и главное дело – организация ТСЖ – будет тонуть в обсуждениях, кто кому что сказал и почему нельзя голосовать за A, и за B, и за C. Часть из этих активных людей может быть подкуплена управляющей компанией путем принятия их на работу с мизерной зарплатой и через них управляющая компания постарается дискредитировать идею ТСЖ. После двух месяцев таких склок нормальные жители дома проникнутся отвращением как к группам воюющих пенсионеров, так и к самой идее ТСЖ.
Как выходить из этих склок.
1) Прежде всего надо собрать всех людей, которые имеют такие амбиции, в одну группу и заставить их собраться раз в неделю в одном месте.
2) Объявить сразу, что председателем правления будет человек, который зарекомендовал себя работой в инициативной группе. И что членами правления могут быть члены инициативной группы, и что мы заинтересованы в привлечении ВСЕХ активных жителей дома к этому процессу.
3) Написать план работы по организации ТСЖ и отдельные части пункты плана раздать людям (сходить в консультацию, получить документы, узнать права собственности, составить листовку, распечатать листовку, обойти жителей подъезда).
4) Проконтролировать на следующем заседании группы исполнения. Как правило, самые голосистые люди делают меньше всего работы, и после трех заседаний группы их авторитет будет падать, а авторитет тех людей, которые сделали реальную работу, будет расти. В дальнейшем для получения дополнительных доходов домом председателю потребуется помощь правления и поэтому логично, чтобы эта структура сохранилась и в дальнейшем и чтобы правление контролировало председателя через предварительное утверждение всех заключаемых договоров. Таким образом, через месяц работы вы столкнетесь не с избытком кандидатур на должность председателя правления, а с их недостатком. Кроме того на вопросы жителей дома – а почему бы не сделать председателем Z, N, K. – всегда можно будет дать четкий ответ, что приглашались к работе всех желающих и что председателем может быть только зарекомендовавший себя в работе человек.
Фракции
Суды
Подвалы
Аварийка
Соседние дома, забор
Реклама
Аренда помещений
Система управления
Принципы управления ТСЖ
Для предотвращения хищений, полной прозрачности в отношении денежных потоков и подрядных работ предлагается следующее:
1) Сделать общедоступной информацию по состоянию денежного счета, по финансовым и производственным планам ТСЖ, по составу планируемых работ и требований к подрядчикам. Эту информацию можно размещать на странице или сайте ТСЖ, можно – в общедоступном месте во дворе или подъездах, как в 157-ом доме.
2) Все работы, которые должны быть выполнены, должны распределяться на тендере. Результат тендеров подводиться правлением, коллективно, под протокол.
3) Председатель правления заключает договора с подрядчиками на основании решения правления и организует выполнение работ по решению правления. Любой член ревизионной комиссии имеет право доступа ко всем документам общества – финансовым, организационным и товарным, включая данные по расчетному счету (по доверенности).
4) Любой член ревизионной комиссии имеет право присутствовать на заседании Правления с правом совещательного голоса.
5) Положения, ограничивающие полномочия председателя правления ТСЖ по заключению сделок определенного размера только на основании решений правления, должны быть прописаны в уставе в графе «управление» и, таким образом, любой документ, подписанный председателем вне уставной процедуры должен считаться недействительным.
6) Члены правления не получают денег за свою деятельность. В случае, если они плохо относятся к своей работе, то правление имеет право при систематическом невыполнении своих обязанностей – правление имеет право вынести вопрос о состоятельности данного члена правления на общее собрание собственников(если идет по законодательству – прекратить полномочия члена правления. Но это вряд ли, полномочия определялись собранием. Анатолию).
7) Правление не имеет постоянного численного состава, ограничение – не менее 3х человек.
8) Ревизионная комиссия не имеет постоянного численного состава, ограничение – не менее 3х человек.
Система контроля.
Ассоциация ТСЖ.
Ассоциация ТСЖ объединяет представителей ТСЖ, членов ТСЖ, лиц, которые пытаются планируют организовать ТСЖ, и лиц, которые участвуют в работе ТСЖ. Это некоммерческая общественная организация, имеющая своей целью оказание помощи в создании и функционировании ТСЖ. Помощь может быть организационная , консультативная, юридическая, моральная Если у вас возникли вопросы по вашему дому, то вы можете проконсультироваться в этой ассоциации. Мэрия, районная администрация, управляющие компании не являются членами ассоциации ТСЖ и не влияют на ее решения.
Технические моменты – что проверять в доме в первую очередь, что во вторую.
Инициативная группа должна уделять внимание не только организационным вопросам, но и провести тщательную инвентаризацию дома. Это значит, что вместе с опытным инженером должна быть проверена прежде всего система электроснабжения. Наши дома старые, нагрузка постоянно растет, сети меняются только при ремонте внуртри квартир. Это значит, что вероятность того, что короткого замыкания с последующим пожаром возрастает. Первое, что должны проверить инженеры, это сопротивление цепей. Второе – наличие незаконных подключений к общей сети (за это можно брать дополнительные деньги). Желательно подписать акт разграничения с энергетиками. И проговорить с ними.
Инициативная группа должна с опытным инженером-канализационщиком осмотреть канализационные и водоподводящие сети в подвалах, посмотреть наличие задвижек., проверить, рабочие ли они. Посмотреть степень изношенности труб, течи из стыков, оценить целесообразность замены труб на пластиковые. Особо оценить доступ к трубам для экстренного ремонта.
Инициативная группа с опытым инженером-теплотехником должна сделать то же самое по системе теплоснабжения, особое внимание уделив стоякам в квартирах, поскольку по собственному опыту могу сказать, что не надо менять все стояки в подъезде, а достаточно сменить отдельные стояки в долго не ремонтировавшихся квартирах.
Инженеры должны посмотреть возможности установки счетчиков по воде и по теплу на квартиру или на подъезд.
Инициативная группа с опытными инженером-строителем должна посмотреть состояние кровли, стропил, утепления на чердаке, состояние вентиляционных ходов, трещин в стенах и оценить глубину этих трещин, посмотреть разрушения штукатурки и карниза, и что особенно важно - посмотреть наличие трещин фундамента в подвале.
Итогом технической инвентаризации должен быть сводный документ с планом, на котором будут отмечены все проблемные места здания с прилагаемыми фотографиями, и предложены способы ремонта с оценочными сметами.